【以案说法】开发商逾期交房，为何购房者双倍定金诉求未获支持？

“交了40万定金买商铺，开发商拖到年底还不交房，购房者要求双倍退钱为何没有被全部支持？”带着这样的疑问，让我们一起走进今天的案例。

案情简介

2022年3月，购房者林某与某房地产公司签订《商品房认购书》，约定购买该公司开发的一处商铺，林某依约支付定金40万元。认购书明确约定“最晚交房时间为2022年12月31日”，并约定付款方式为银行按揭（认购当日支付定金，首付款于2022年12月31日前一次性付清，之后签订正式合同并办理银行按揭），但该认购书中并未明确首付款金额。

林某依约支付定金后，该公司却未能按期交房。经林某多次沟通，2023年11月，该公司工作人员通过短信同意退房并退还定金，但事后该公司反悔。林某遂诉至法院，要求解除认购书并由开发商双倍返还定金80万元。开发商则提起反诉，称林某未支付首付款，要求其支付50万元滞纳金并没收40万元定金。

法院审理

法院经审理认为，案涉《商品房认购书》性质为预约合同，房地产公司逾期交房构成违约。因合同未明确首付款金额及付款与交房的履行顺序，且作为格式合同提供方，房地产公司未对重大利益条款（如付款期限）作出清晰约定，应承担相应责任。林某在开发商逾期交房后未支付首付款，不构成违约。此外，房地产公司工作人员已通过短信与林某达成解除合同的合意，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“协商一致解除合同”的规定。关于定金，40万元系担保签订正式合同的履约定金。因双方已解除预约合同且不再签订本约（商品房买卖合同），不适用《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的定金罚则（即双倍返还或没收）。但房地产公司未及时返还定金，客观上造成林某的资金占有损失，应支付利息补偿。故一审法院判决：解除双方签订的《商品房认购书》；房地产公司向林某返还定金40万元并支付资金占用利息；驳回林某的其他诉讼请求；驳回房地产公司的全部反诉请求。房地产公司不服提起上诉，二审法院最终驳回上诉，维持原判。

法官说法

民事活动的本质是“契约精神”与“风险自担”的结合。无论是购房者还是开发商，均需强化法律意识，通过规范合同订立、诚信履行义务、妥善留存证据等方式，有效预防和化解交易风险，共同构建健康有序的市场环境。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五条：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。